注文住宅の請負契約で確認すべきこと|約款・支払い・工期・保証のチェック

注文住宅の請負契約は、金額が大きく、一度結ぶと簡単には取り消せない契約です。契約書に署名する前に、請負代金、工事の範囲、支払い時期、追加工事や物価変動の扱い、工期と遅延、ローン特約、保証と瑕疵への責任を、書面で確認する必要があります。口頭での説明や、営業担当者との約束は、契約書や仕様書に書かれていなければ、後から主張するのが難しくなります。この記事では、請負契約で受け取る書類の種類と、確認すべき項目、よくあるトラブルの原因を、順を追って説明します。契約に関する個別の判断は、住まいるダイヤルや弁護士などの専門家に相談してください。

契約前に受け取る書類

請負契約に関連する主な書類は次のとおりです。

契約の当日に、はじめて書類を見ることがないよう、契約の1週間以上前に、契約書案と約款をもらい、持ち帰って読むことをおすすめします。

請負代金と支払い時期

請負代金は、契約金、着工金、中間金、最終金などに分けて支払うことが一般的です。割合は会社によって違い、たとえば、契約時、着工時、上棟時、引き渡し時の4回に分ける方法や、3回に分ける方法があります。

確認すべき点は次のとおりです。

1. 各回の金額と、支払いの条件(いつまでに、何を条件に払うか)。
2. 住宅ローンの実行時期と、支払いの時期が合っているか。
3. 工事の進み具合と、支払いの割合が大きくずれていないか。
4. 会社が万一、工事を続けられなくなった場合の対応(完成保証や前払金の保全の有無)。

支払いのタイミングについては、ローンの実行が完成時の場合、つなぎ融資や分割実行を利用する可能性があります。

• つなぎ融資・分割実行とは?注文住宅のローンの仕組み

追加工事・仕様変更の扱い

契約後の仕様変更や追加工事は、費用が増える代表的な原因です。契約書や約款で、次のことを確認してください。

• 変更を依頼するときの手続き(書面で、見積もりを確認してから合意するか)
• 変更後の金額が、契約金額にどう反映されるか
• 地盤改良など、着工後に必要になる可能性のある工事の扱い
• 工期への影響

物価変動と請負代金

資材価格や人件費が大きく変わったとき、請負代金を見直せるかどうかは、契約約款によって定められています。民間の工事で広く使われる約款には、物価の変動による請負代金の変更の規定がありますが、会社が独自の約款を使っている場合は、内容が違います。契約前に、どのような場合に、どの手続きで、代金の変更が認められるかを確認してください。

工期と遅延

契約書には、着工日と、完成・引き渡しの時期が書かれます。工期が遅れた場合の責任と、遅延損害金の規定を確認してください。天候や、資材の納期の遅れによる延長は、一定の範囲で認められるのが通常ですが、その基準は契約で異なります。賃貸の更新や、仮住まいの期限がある場合は、遅れたときの費用の負担についても、会社と話しておくとよいでしょう。

住宅ローン特約

ローンの審査に通らなかった場合に、違約金なしで契約を解除できる条項(ローン特約)があるかを確認します。特約がない場合、融資が受けられなくても、請負契約は有効なままで、解除するには違約金が必要になるおそれがあります。特約の期限と、解除の手続きも、契約書で確認してください。

解除と違約金

契約後に、施主の都合で解除する場合は、違約金や、すでに行った作業の費用を請求されることがあります。契約書の解除の条項、違約金の算定方法、解除できる時期を確認してください。建築請負契約では、事務所での契約など、一般に、クーリング・オフが適用されない場合が多い点にも注意が必要です。訪問販売などで契約した場合は、特定商取引法の適用が問題になるため、消費生活センターなどに相談してください。

保証と瑕疵への責任

新築住宅では、住宅の品質確保の促進等に関する法律により、構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防ぐ部分について、引き渡しから10年間の責任が定められています。さらに、民法では、引き渡した建物が契約の内容に適合しない場合の責任(契約不適合責任)が定められています。契約書の保証の条項で、期間と範囲を確認してください。

また、事業者が責任を果たせなくなった場合に備えて、保証金の供託、または住宅瑕疵担保責任保険への加入が義務づけられています。契約前に、どちらの方法を採っているかを、書面で確認してください。

契約前の最終チェック

• 請負代金と、見積書の合計が一致しているか
• 図面と仕様書が、打ち合わせの内容と合っているか
• 支払い時期が、資金計画と合っているか
• ローン特約があるか
• 追加工事、物価変動、遅延、解除の規定を理解したか
• 保証と、保険の内容を書面で受け取ったか

見積書の確認には、チェックリストも活用してください。

• 注文住宅 見積もり確認チェックリスト

契約日までの進め方

契約の当日に、書類の内容を、はじめて確認する状況は避けてください。

1. 1〜2週間前に、契約書案、約款、見積書、図面、仕様書を、すべてもらう。
2. 自宅で、項目ごとに照らし合わせ、不明点を、書き出す。
3. 担当者に、書面で質問し、回答を、メールなどで、受け取る。
4. 気になる条項は、修正や特約の追加を依頼する。
5. 必要に応じて、第三者に、契約書の確認を依頼する(建築士や弁護士、住まいるダイヤルなど)。
6. 納得できてから、署名と捺印をする。

署名の後は、契約書と添付書類を、すべて保管してください。工事中や、引き渡しの後に、確認する場面が、何度もあります。

よくある質問

契約書の内容に納得できないとき、修正してもらえますか。

会社の標準の約款でも、特約や、仕様の記載を追加できる場合があります。変更したい点は、書面で修正を依頼し、合意した内容を契約書に反映してもらってください。

契約後に、会社の説明と違う点が見つかりました。

説明を受けた内容が、書面に記載されているかを確認してください。記載がない場合は、早めに会社と協議し、解決しない場合は、住まいるダイヤルや弁護士など、専門家に相談してください。

契約の前に、弁護士に相談してもよいですか。

可能です。契約書の内容に不安がある場合は、契約前に、専門家に確認してもらうことで、リスクを減らせます。

参考になる公的情報

• 公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター — 住まいるダイヤルで、契約や工事の相談ができます。
• 国民生活センター — 消費生活相談の窓口と、契約トラブルに関する情報があります。
• 国土交通省 — 住宅瑕疵担保履行法や、住宅品質確保法の制度の情報があります。