つなぎ融資・分割実行とは?注文住宅のローンの仕組みと費用
注文住宅では建物の完成前に支払いが続きます。つなぎ融資、分割実行、土地先行融資の違いと、利息や手数料などの費用、利用するときの注意点を解説します。
注文住宅では、住宅ローンの融資が建物の完成・引き渡し時に実行されるのが一般的で、それまでに必要な土地代、着工金、中間金などを、別の方法で用意する必要があります。この「つなぎ」の方法が、つなぎ融資、分割実行、土地先行融資などです。仕組みを知らないまま契約すると、請求の時期に現金が足りないという事態になりかねません。この記事では、お金が必要になる時期、各方法の仕組みと費用、利用する際の注意点を整理します。取り扱いや条件は金融機関ごとに異なり、利用できない場合もあるため、早い段階で、利用を検討している金融機関に確認してください。
なぜ、つなぎが必要になるのか
一般的な、完成した住宅を購入する場合は、引き渡しの時に、代金を一度に支払います。これに対して注文住宅では、工事の進み具合に合わせて、契約金、着工金、中間金、最終金を分けて支払います。一方で、住宅ローンは、建物が完成し、抵当権を設定できる状態になってから実行されるのが原則です。
そのため、融資の実行前に、次の支払いが発生します。
- 土地の購入代金(土地なしの場合)
- 建築の契約金
- 着工金
- 中間金(上棟時など)
これらを、自己資金だけでまかなえない場合に、つなぎの方法が必要になります。
3つの方法の違い
| 方法 | 仕組み | 主な費用 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| つなぎ融資 | 住宅ローンの実行までの間だけ、別に短期の融資を受ける | つなぎ融資の利息、事務手数料、印紙税など | 住宅ローンとは別の契約になる。金利は住宅ローンより高いことが多い |
| 分割実行 | 同じ住宅ローンを、工事の進み具合に応じて、数回に分けて実行する | 追加の手数料や、実行ごとの手続きの費用がかかる場合がある | 住宅ローンの中で完結する。対応している金融機関が限られる |
| 土地先行融資 | 土地の購入に必要な資金を、先に実行する | 先行実行の分の手数料や利息 | 土地購入後、建物の完成までに、段階的に実行されることが多い |
つなぎ融資の仕組みと費用
つなぎ融資は、住宅ローンの実行までの間、短期間の資金を借りる仕組みです。住宅ローンが実行されたときに、その資金で、つなぎ融資を一括で返済します。
費用は、主に次のものです。
- 利息: 借りている期間の日割りで計算されます。期間が短くても、金利は住宅ローンより高く設定されていることが多いです。
- 事務手数料: つなぎ融資の契約時にかかります。
- 印紙税: つなぎ融資の契約書にかかります。
- 保証料: 保証会社を利用する場合にかかります。
つなぎ融資は、住宅ローンとは別のローン契約として扱われるため、審査も、別に行われることがあります。住宅ローンを組む金融機関と、つなぎ融資の取り扱いが異なる場合があります。
例示として、1,000万円を、金利3%で、6か月借りる場合の利息を、単純に計算すると、1,000万円 × 3% × 6 ÷ 12 = 15万円です。これに事務手数料などが加わります。この計算は例示であり、実際の条件ではありません。
分割実行の仕組みと注意点
分割実行は、同じ住宅ローンを、工事の進み具合に応じて、数回に分けて実行する方法です。たとえば、土地の購入時、着工時、上棟時、完成時の4回に分ける、といったものです。
メリットは、つなぎ融資が不要で、手続きが住宅ローン契約の中で完結する点です。注意点は、次のとおりです。
- 対応している金融機関と、商品が限られる。
- 実行した時点から、返済が始まるため、建築の途中でも、利息の支払いが発生する(完成までは、利息のみの返済になる取り扱いが多い)。
- 実行のたびに、手続きや、手数料が必要になる場合がある。
- 金利が、実行した時点のものになるか、最初の契約時のものになるかを、確認する必要がある。
住宅ローンの金利は、いつ決まるのか
金利は、金融機関によって、融資の実行時点の金利が適用される場合と、契約時点の金利が適用される場合があります。実行が、数か月先になる注文住宅では、この差が、返済額に影響します。
固定金利を選ぶ場合、金利が上がる局面では、契約から実行までの期間の金利上昇のリスクを、負うことになるかもしれません。金利の適用時期の取り扱いを、審査の段階で確認してください。
利用するときのチェックポイント
- 自己資金で、いつ、いくら必要かを、時系列の一覧にする。
- 利用を検討している金融機関が、つなぎ融資や分割実行に対応しているかを確認する。
- 費用(利息、手数料、印紙税)を、総額の資金計画に加える。
- 工期が延びた場合の、利息や、返済の開始時期への影響を確認する。
- 請負契約の支払い時期が、融資の実行時期と合っているかを、確認する。
資金の流れの整理の例(説明のための例示)
土地を持っている場合で、建築費が3,000万円、請負契約の支払いが、契約時に10%、着工時に30%、上棟時に30%、完成時に30%とすると、完成時の前に、70%、つまり2,100万円の支払いが必要です。融資が完成時に実行される場合は、この2,100万円を、自己資金、つなぎ融資、分割実行のいずれかで用意する必要があります。割合や金額は例示で、実際は契約によります。
注文住宅で使える住宅ローンの種類
つなぎの方法は、利用する住宅ローンの種類によっても、取り扱いが違います。
- 民間金融機関の住宅ローン: 分割実行や、つなぎ融資に対応する銀行や、そうでない銀行があります。対応する場合も、条件や費用は、金融機関ごとに異なります。
- フラット35: 住宅金融支援機構と、提携する金融機関が提供する、全期間固定金利の住宅ローンです。注文住宅向けの、つなぎ融資に関する案内があるため、取り扱い金融機関に、確認してください。
- 勤務先の融資制度や、財形住宅融資: 利用できる場合は、条件が良いことがあるため、勤務先に確認します。
審査の結果や、金利は、金融機関によって、違います。複数の金融機関に、事前審査を申し込むと、条件を比べられます。ただし、事前審査の記録が、他の借入の審査に影響する場合もあるため、申し込み先は、絞って、選びましょう。
工期の延びと、利息の関係
完成前に、融資の一部が実行されている場合、工期が延びると、利息の支払いも、その分、長くなります。分割実行では、実行した金額に、利息が発生し、つなぎ融資も、借りている期間に応じて、利息が増えます。
工期が延びる主な理由は、天候、資材の納期、設計の変更、近隣の事情などです。契約前に、工期の目安と、遅延したときの、費用の負担を、確認してください。また、融資の実行の期限が、決まっている場合は、工期の遅れが、融資の条件に影響しないかを、金融機関に、確認しておくと、安心です。
よくある質問
つなぎ融資は、必ず必要ですか。
自己資金で、完成前の支払いを、まかなえる場合は不要です。住宅ローンが分割実行に対応している場合も、不要になることがあります。
つなぎ融資の費用は、ローンに含められますか。
つなぎ融資の利息と手数料は、通常、現金で支払う必要があります。取り扱いは金融機関で異なるため、確認してください。
住宅ローンの審査に通らなかったら、どうなりますか。
つなぎ融資を受けて、すでに支払いが進んでいる場合は、返済の問題が生じるため、住宅ローンの本審査の結果が出てから、着工する流れが一般的です。請負契約の、ローン特約の内容を確認してください。
