注文住宅の見積もりに入っていない費用|別途工事・諸費用の洗い出し方

注文住宅の見積書は、建物の本体工事を中心に作られており、実際に必要になる費用のすべてが入っているわけではありません。後から出てくる「別途工事」や「諸費用」を、契約の前に洗い出しておかないと、資金計画が崩れます。見積書に含まれにくい費用の代表は、地盤改良、屋外の給排水やガスの引き込み、外構、照明・カーテン・空調、登記費用、ローンの手数料、火災保険、引っ越しと仮住まいです。この記事では、見積もりに入っていないことが多い費用を、項目ごとに整理し、契約前に洗い出す方法を説明します。金額は示さず、確認の観点を中心に書いています。

見積書の「別途」の意味を確認する

見積書に、「別途工事」「別途見積もり」「施主工事」と書かれている項目は、その金額が総額に入っていません。どの項目が別途なのかを、一覧にして、金額の目安を出してもらうことが第一歩です。

「一式」と書かれた項目も、注意が必要です。何が含まれていて、何が含まれていないかが不明確になりやすいため、仕様書や、内訳書で確認してください。

付帯工事で見落としやすい項目

諸費用で見落としやすい項目

諸費用は、建築会社の見積書には、基本的に入っていません。

1. 登記費用: 表示登記と、保存登記、抵当権設定登記にかかる登録免許税と、報酬。
2. 印紙税: 請負契約書と、ローンの契約書にかかる。
3. ローンの手数料: 事務手数料、保証料など。借入額に応じて決まる場合もある。
4. 火災保険・地震保険: 補償の内容と期間で、保険料が変わる。
5. 不動産取得税・固定資産税: 取得後に、納付が必要になる。
6. 地鎮祭・上棟式の費用: 行う場合の、お礼や、飲食の費用。
7. 近隣へのあいさつ: 工事の前後の、あいさつの品。
8. 引っ越し・仮住まい: 建て替えの場合は、荷物の保管も含めて、二度の引っ越しが必要になる。
9. 家具・家電の購入費: 新居に合わせた買い替え。
10. 各種の手続き費用: 住所変更、水道・電気・ガスの開始など。

洗い出しの手順

見積もりに入っていない費用を洗い出すには、次のように進めます。

1. 見積書の項目を、本体、付帯工事、諸費用に分けて、書き出す。
2. 上の表の項目を、ひとつずつ、見積書の中にあるか確認する。
3. ないものは、建築会社に「含まれていますか」と質問し、含まれない場合は概算の金額を出してもらう。
4. 会社で、見積もりができないもの(登記、保険など)は、自分で調べる。
5. すべてを足した総額を出し、予備費として、総額の5〜10%程度を加える。この割合は、一般的な目安であり、決まりではありません。
6. 総額を、予算と、ローンの借入額、自己資金と照らし合わせる。

費用の漏れが起こりやすいタイミング

• 契約の直前: 見積もりの項目を、十分に確認せずに、契約してしまう。
• 着工後: 地盤改良や、追加工事が必要になった。
• 完成の直前: 外構、カーテン、照明の費用が、予算に残っていない。
• 入居の直後: 家具や、引っ越しの費用が、足りなくなる。

特に、外構は、建物の工事が進んでから見積もりを取ると、予算が残っていない場合が多く、削らざるを得なくなります。早い段階で、概算の金額を確認しておきましょう。

見積もりの内訳の見方の例(説明のための例示)

たとえば、見積書の総額が3,000万円で、別途工事として、地盤改良、外構、照明・カーテン、引き込み工事がある場合、それぞれの概算を出してもらい、合計を加えます。諸費用として、登記、ローンの手数料、保険、引っ越しを、別に見積もります。これらの合計は、会社の見積もりと別に、数百万円になることがあります。数字は例示であり、実際の金額は、条件で大きく変わります。

見積もりの確認には、チェックリストも活用してください。

• 注文住宅 見積もり確認チェックリスト
• 注文住宅の費用の内訳|本体工事・付帯工事・諸費用の割合と総額の考え方

項目ごとの確認の質問例

建築会社の担当者に、次のように質問すると、見積もりに入っていない費用が、明らかになります。

• 「この見積もりで、引き渡しの日から、住み始められる状態になりますか。照明、カーテン、エアコンは含まれていますか」
• 「敷地の前の道路の配管の状況は、確認済みですか。引き込みの工事で、追加費用が出る可能性はありますか」
• 「地盤調査はいつ行い、改良が必要になった場合の費用は、どう扱いますか」
• 「外構は、どこまでこの金額に含まれていますか」
• 「登記や、火災保険の手続きは、どこに依頼するのが一般的ですか。費用の目安を教えてください」

回答は、メールなど、書面で受け取っておくと、後から確認できます。回答があいまいな場合は、「含まれない」ものとして、予算に入れておくのが安全です。

費用を入れる時期の違いを整理する

見落とされた費用は、支払う時期も、バラバラです。時期ごとに分けて整理すると、現金が必要になる時期が、見えてきます。

この表を、自分の計画に合わせて作り直し、月ごとの支払いの予定を一覧にすると、資金が足りなくなる月を、事前に把握できます。

よくある質問

地盤改良の費用は、事前に分かりませんか。

地盤調査を行うまで、必要かどうか、費用がいくらになるかは確定しません。土地の周辺の情報から、おおよその見当をつけることはできますが、契約前に、予備の費用を確保しておくのが安全です。

外構は、後から工事してもよいですか。

可能ですが、建物の工事と、同時に行うほうが、効率がよい場合があります。引き渡し後にする場合も、予算の確保は、先にしておきましょう。

諸費用は、全体の何割くらい見ておけばよいですか。

一般に、総額の1割弱といわれますが、条件によって異なります。割合は目安にして、項目ごとに積み上げてください。

参考になる公的情報

• 住宅金融支援機構 — 住宅取得の際の諸費用の考え方の案内があります。
• 国税庁 — 印紙税、登録免許税などの案内があります。
• 法務省 — 不動産登記の制度の案内があります。